การซื้อขายอาคารอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คู่สัญญามีความประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 นั้น ถ้าตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง เมื่อจำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินได้ อาคารที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคาให้ผู้ร้องครอบครองก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยกรรมสิทธิ์ในอาคารยังคงเป็นของจำเลยอยู่ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงยังไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

การซื้อขายอาคารอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คู่สัญญามีความประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 นั้น ถ้าตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง เมื่อจำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินได้ อาคารที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคาให้ผู้ร้องครอบครองก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยกรรมสิทธิ์ในอาคารยังคงเป็นของจำเลยอยู่ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงยังไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

________________________________

คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระหนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้ ซึ่งมีมูลหนี้เดิมมาจากสัญญาซื้อขายวัสดุก่อสร้าง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,173,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ แต่จำเลยไม่ชำระโจทก์จึงขอให้บังคับคดีและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดอาคารพาณิชย์ 5 ชั้น รวม 2 คูหา คืออาคารเลขที่ 53/6 และ 53/7 หมู่ที่ 13 แขวงลาดพร้าว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานครเพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอและแก้ไขคำร้อง ขอให้ปล่อยอาคารพิพาทที่โจทก์นำยึดคืนแก่ผู้ร้อง
โจทก์ให้การ ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ปล่อยอาคารพิพาทเลขที่ 53/6 และ 53/7 หมู่ที่ 13แขวงลาดพร้าว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานคร ที่โจทก์นำยึดคืนให้แก่ผู้ร้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง
ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า อาคารพิพาททั้งสองคูหาที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 161 และ 54236 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว (บางกะปิ)กรุงเทพมหานคร เดิมที่ดินดังกล่าวเป็นของนางพรรณี กาญจนะคูหา หรือกาญจนะคูหะแต่นางพรรณีได้จดทะเบียนขายฝากไว้กับผู้ร้องเมื่อวันที่ 2 กันยายน 2535 มีกำหนด1 ปี ในขณะที่นางพรรณี จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวแก่ผู้ร้อง จำเลยกำลังปลูกสร้างอาคารพิพาททั้งสองคูหาในที่ดินดังกล่าว โดยได้รับความยินยอมจากนางพรรณี ซึ่งนางพรรณีก็มิได้จดทะเบียนขายฝากอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้องด้วย เมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ นางพรรณีมิได้ไถ่คืน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาททั้งสองคูหาที่โจทก์นำยึดเป็นของจำเลยหรือผู้ร้อง ได้ความว่าเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2539 จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารพิพาททั้งสองคูหาให้แก่ผู้ร้อง และมอบอาคารพิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้ว แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ยังมิได้ดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายให้ โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ปิดประกาศแจ้งการทำนิติกรรมดังกล่าวให้ทราบทั่วกันว่า ถ้าผู้ใดจะคัดค้านประการใดให้ยื่นคำคัดค้านต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน ปรากฏว่าก่อนกำหนด 30 วัน คือศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยทำนิติกรรมขายอาคารพิพาทเสียก่อนพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนโอนขายอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้องได้เห็นว่า การซื้อขายอาคารพิพาทอันเป็นอสังหาริมทรัพย์รายนี้ คู่สัญญามีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ดังนั้น ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารพิพาทได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง สำหรับอาคารพิพาทของจำเลยซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของผู้ร้องนั้น ได้ความตามทางพิจารณาว่า จำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินดังกล่าวได้ อาคารพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 บัญญัติไว้ ส่วนนิติกรรมซื้อขายอาคารพิพาทระหว่างผู้ร้องและจำเลย ซึ่งผู้ร้องนำสืบว่า จำเลยได้รับชำระราคาไปบางส่วนแล้ว และคู่สัญญาก็มีความประสงค์ที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันนั้น เมื่อยังมิได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จนแล้วเสร็จ ย่อมถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและศาลฎีกา เห็นว่า แม้คดีจะฟังตามที่ผู้ร้องนำสืบ แต่นิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยดังกล่าวคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 161 และ 54236 ของผู้ร้องดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคารพิพาทให้ผู้ร้องครอบครอง ก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลย กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังคงเป็นของจำเลยอยู่ ทั้งกรณีเช่นนี้ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะทำให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารพิพาทขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์ เมื่อวินิจฉัยดังนี้ ปัญหาข้ออื่นตามฎีกาของผู้ร้องจึงไม่จำต้องวินิจฉัยอีกต่อไปเพราะไม่ว่าจะวินิจฉัยไปในทางใดก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงผลของคำพิพากษานี้ได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำร้องขอของผู้ร้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น
อนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง และให้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์เป็นพับ แต่มิได้พิพากษาเกี่ยวกับค่าฤชาธรรมเนียมชั้นพิจารณาในศาลชั้นต้นมาด้วย เป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 167 ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง"
พิพากษาแก้เป็นว่า ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นพิจารณาในศาลชั้นต้นให้เป็นพับนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์


( สุรชาติ บุญศิริพันธ์ - กำพล ภู่สุดแสวง - วสันต์ สร้อยพิสุทธิ์ )


หมายเหตุ
คดีนี้ จำเลยสร้างอาคารที่พิพาทลงในที่ดินของ พ. โดยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินนั้นได้ เนื่องจากได้รับความยินยอมจาก พ. และ พ. ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวไว้กับผู้ร้อง ซึ่งในขณะจดทะเบียนขายฝากนั้น จำเลยกำลังปลูกสร้างอาคารพิพาทในที่ดินดังกล่าว ต่อมาครบกำหนดเวลาไถ่ พ. มิได้ไถ่ที่ดินคืนจนที่ดินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง จำเลยเป็นหนี้ค้างชำระค่าวัสดุก่อสร้างแก่โจทก์ โจทก์จึงนำยึดอาคารพิพาทดังกล่าว คดีจึงมีปัญหาว่า กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทที่โจทก์นำยึดนั้นเป็นของจำเลยหรือของผู้ร้อง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทยังคงเป็นของจำเลย โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารพิพาทขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์ โดยให้ความเห็นไว้หลายประเด็นดังต่อไปนี้
1. ศาลฎีกาเห็นว่า การซื้อขายอาคารพิพาทอันเป็นอสังหาริมทรัพย์รายนี้คู่สัญญามีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ดังนั้น ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งเว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารพิพาทได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง
ตามทางนำสืบของผู้ร้องได้ความว่า จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนขายอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารพิพาทนั้นปลูกอยู่ โดยผู้ร้องสั่งจ่ายเช็คจำนวน 3 ฉบับ มอบให้จำเลยเป็นค่าตอบแทนและจำเลยได้มอบอาคารพิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้ว ต่อมาจำเลยได้รับเงินตามเช็คไปแล้ว 2 ฉบับ แต่การทำนิติกรรมซื้อขายในวันดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่ยังมิได้ดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายให้ เนื่องจากศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยทำนิติกรรมขายอาคารพิพาทเสียก่อน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนโอนขายอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้องตามความประสงค์ของจำเลยและผู้ร้องได้
ดังนี้ย่อมเห็นได้ว่า ทั้งจำเลยและผู้ร้องมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาท ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน และแม้ไม่สามารถจะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทในวันที่ทำนิติกรรมซื้อขายกันนั้นได้แต่ก็ยังคงมีเจตนาที่จะไปดำเนินการดังกล่าวให้เสร็จสิ้นต่อไปในภายหน้า ดังนั้นนิติกรรมระหว่างจำเลยและผู้ร้องจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่สามารถใช้บังคับกันได้เพราะได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคสอง ที่ศาลฎีกาเห็นว่าตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งนั้น ด้วยความเคารพผู้หมายเหตุไม่เห็นพ้องด้วยกับการให้ความเห็นดังกล่าว เนื่องจากการได้มาโดยนิติกรรมบางอย่างซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้อขาย ตามมาตรา 456 การขายฝากตามมาตรา 491 การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 519 การให้ตามมาตรา 525 และการจำนองตามมาตรา 714 กฎหมายได้บัญญัติในเรื่องดังกล่าวไว้โดยเฉพาะแล้ว จึงต้องใช้บทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวมาบังคับแล้วแต่กรณี มาตรา 1299 เป็นเพียงบทบัญญัติทั่ว ๆ ไป ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ส่วนอื่น ๆ ด้วย และมีข้อสังเกตว่าศาลฎีกายังมีความเห็นต่อไปอีกด้วยว่านิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยดังกล่าวยังคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย ดังจะได้กล่าวถึงต่อไป นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตต่อไปว่า ถ้าหากอาคารที่พิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้ร้อง เมื่อผู้ร้องซื้ออาคารพิพาทนั้นจากจำเลย แม้จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง อาคารพิพาทนั้นก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง ทันที นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย โดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 อีกแต่อย่างใด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2389/2532) แต่คดีนี้อาคารที่พิพาทดังกล่าวหาได้เป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้ร้องไม่เนื่องจากจำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นผู้มีสิทธิที่จะปลูกสร้างลงในที่ดินดังกล่าวได้
2. ศาลฎีกาเห็นต่อไปว่า นิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยดังกล่าวคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินของผู้ร้องดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้หมายเหตุมีความเห็นว่า กรณีอาคารพิพาทจะตกไปเป็นส่วนควบของที่ดินของผู้ร้องหรือไม่นั้น หาได้พิจารณาจากการทำสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่เสร็จเด็ดขาดด้วยมีความประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่ เพราะกรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทอาจตกเป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้ร้องได้ แม้ว่าผู้ร้องและจำเลยได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2389/2532 ที่ได้อ้างแล้วข้างต้น ดังนั้น การที่อาคารพิพาทจะเป็นส่วนควบกับที่ดินดังกล่าวหรือไม่นั้นต้องพิจารณาว่าในขณะปลูกสร้างอาคารพิพาทลงในที่ดินของผู้อื่นนั้น ผู้ปลูกมีสิทธิปลูกหรือไม่ต่างหาก หากมีสิทธิปลูกก็ไม่เป็นส่วนควบ แต่หากไม่มีสิทธิปลูกย่อมเป็นส่วนควบ ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ส่วนที่ศาลฎีกาเห็นว่านิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยดังกล่าว มีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายผู้หมายเหตุเห็นพ้องด้วย ดังที่ให้ความเห็นไว้แล้วข้างต้น
3. ศาลฎีกาเห็นต่อไปอีกว่า กรณีเช่นนี้ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300เพราะยังชำระราคากันไม่ครบ แนววินิจฉัยของศาลฎีกาในประเด็นนี้คงมาจากเหตุผลที่ว่าถ้านิติกรรมที่ทำนั้นซึ่งหมายถึงนิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อขายเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ ไม่ใช่สิทธิที่จะนำมาจดทะเบียนการได้มาดังเช่นทรัพยสิทธิแล้ว บุคคลผู้ทำนิติกรรมนั้นยังไม่ถือว่าอยู่ในฐานะอันจะทำให้จดทะเบียนสิทธิได้ ดังเช่นผู้ร้องในคดีนี้ ทั้งนี้ตามแนววินิจฉัยของศาลฎีกาที่ 874/2490,601/2497,90/2516 แต่มีข้อสังเกตว่าผู้จะซื้อแม้จะขอให้เพิกถอนการโอนทางทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 มิได้ก็ตาม อาจขอให้เพิกถอนการโอนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 ซึ่งเป็นเรื่องเจ้าหนี้ขอให้เพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้ทำลงโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ ดังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 90/2516 วินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านจาก ม. แต่ยังชำระราคาไม่ครบ จำเลยจึงมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300คดีของจำเลยต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่คดีของผู้ร้องที่หมายเหตุนี้ไม่มีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยถึง


พันตำรวจโทจักรกฤช ชูคง
ผบ.ร้อย ฝ่ายปกครอง ๑ (กองร้อยที่ ๔)